恒大2.4万亿元资产,还不上2.6亿债务?房地产企业的天量债务到底是怎么来的

卖房价之间的价差或者说是楼面价,就是凭他的所有拿地成本之后,各平台的每平米多少那个楼面价和最后的房价之间的这个价差,这两者的套利从本质上是一个性质一样的,而它产生的这个这两个价差中间所形成的就是所谓的毛利毛利润,当然要扣除大量成本,我们现在只是说它的最本质的毛利润,我觉得这个毛利润又可以进行划分,从拿地楼面价。中间的这部分利润分成两两大部分,一部分是地产会产生生殖,另外一部分是房地产公司向制造业老板一样盖房子所形成的制造利润或者叫盖房的利润,所以我们要注意到房地产公司在套住,这两个价差之后那么围绕这个套利,他就会衍生出两种不同的策略,一种策略是坐等地价升值为主,就是我买了块地之后持有很长时间,我看中的是地产的大幅增值,而不看重盖房子,所挣的那点小钱他不看重。是一种小规模,低杠杆低周转,低债务,低风险,这是一种玩法,还有一种恰恰相反。最大规模,最高杠杆,还有包括高周转高债务高风险大规模囤积土地,就是进行大量的土地储备的这个收购,然后在若干年里面滚动开发这种玩法可以既享受土地增值带来的好处,也可以赚到修房子盖盖房子的利润,到第1种模式。香港模式是以李嘉诚为恒大2.4万亿元资产,还不上2.6亿债务?房地产企业的天量债务到底是怎么来的代表的这种玩法,你比如说李嘉诚在很多国内的地区主要用的是这种玩法,举个例子吧,比如说李嘉诚。曾经以非常低的价格,因为90年代中国房地产完全还没有还没有真正的开发恒大2.4万亿元资产,还不上2.6亿债务?房地产企业的天量债务到底是怎么来的,所以当时拿地成本是非常低的,而且基本上你可以有各种各样香港玩的非常成熟的玩法,比如说北京首都机场附近有个中央别墅区,李嘉诚在90年代就拿上一大片土地,当时对北京来说,这是一个重大的招商引资的一个政绩呀,挺好的一件事,但是当事政策还有大量漏洞,后来这些漏洞分被补上了,比如说你不能够持有这个土地很多年不开发,那当时他可以这么做,结果李嘉诚把这块地放了20年,接近20年不开发,坐等地价增值几倍甚至几十倍,然后才从2012年13年开始吧,才开发这片小区,才开始陆续动工。所以它的房价可以卖的比较低廉,可以迅速的把它卖光,这就是比较典型的香港房地产的模式高利润第一,但是负债达到7080%诸如此类的不那是一个简单的概念,实际上房地产的杠杆的玩法非常的复杂,它是一套相当复杂的机制,你比如说卖楼花或者这个大楼修。但是我把这块地我找合作方一起来开发。我们房地产公司都这么干,我只占30%股权,这个项目的股票占30%,我另外招70%的战略合作伙伴,我们一块来搞,但是我来操盘,联合开发某个项目,这叫股权合作加杠杆,就是我用30%的钱去支配70%的钱,然后完成这个项目,这是利用股权再加上的商家。加到哪只要我动用我自己兜里掏出这一块钱,我能撬动别人三块钱,我当然是在加杠杆,除此之外呢还有。房地产商拿到4证之后,四证齐全之后,他可以申请银行的开发贷款银行的钱进来之后他自有资金就可以撤出了去做下一个项目,滚动下一个开发,这个叫银行贷款加杠杆可以动用银行钱帮我加上边还有呢发行信托呀,比如说我设计个信托结构,搞成优先劣后我呢作为保底的我放在后头,然后你们呢大头比如说90% 80%你们在这个你们的收益少,但是你们所知都有,我先陪我赔光正在陪你们,所以通过信托这种结构性的设计,它也能实现信托资金的加杠杆,除此之外呢发展公司可以发债券可以发。 BBS啊可以搞,这个永续债就是明股实债这个叫有息债务加杠杆,还有呢我可以压占供货供货商包括建筑商的货款,我本来应该支付给别人过,我把账期拖长我占用别人的钱,还有客户预付款,我也压着这叫无息债务加杠杆因为我不用支付给别人利息多好,所以在恒大的那个一点这个将近20,000亿中间有大量是属于这种免费占用别人的资金来获得了杠杆率,这些都叫加杠杆,诸如此类等等,还有很多地产商的稀奇古怪的玩法,这是一套综合庞大的玩了几十年玩了20年,被每个地产商搞得非常明白的一套加杠杆的手段,正是借助了这种。超级复杂的杠杆组,恒大才能实现震惊世界房地产行业的这样的一种爆发增长的速度,从2006年恒大总资产才多少才78亿到2016年,短短10年就超过了10,000亿,资产规模膨胀超过150倍,如果按照现在。222.4万亿的话,它就超过了300倍,从一个默默无闻的小的房地产公司一举成为中国地产业的老大,甚至是整个宇宙地产业的老大,用了没多少年靠的什么靠的就是极高的杠杆率极复杂的杠杆组合,这其实就。跟他玩那种东西他们一种变种而已,并没有什么好奇怪的,当我们看到一个公司资产膨胀这么快的速度开始暴涨,你一定会首先。逻辑是什么?这个逻辑有没有问题,在我看来像这种传统行业这样速度的暴涨,它就有点像唉。我知道癌细胞是极度渴望营养的,它要去抢营养,要从别的正常细胞那里用一种超级强大的掠夺能力把别人的细胞中恒大2.4万亿元资产,还不上2.6亿债务?房地产企业的天量债务到底是怎么来的间的能量抢过来,这些营养抢过来给他自己用所以它能够急速的繁殖导致正常,细胞得不到养料,当然真正值得,我们深思的是什么,就是恒大并不是一个个例,而是代表着房地产这么多年以来所发展出来的对冲基金模式,如果这种模式不加以彻底扭转的话,中国经济的体制这个GDP中间真正的含金量将会越来越弱,举个简单例子中国从2000年到2020年这20年中间,GDP.房地产的行业的收入增加了26倍,一个是10倍,一个是26倍,你看谁增长的快就是房地产行业的发展速度,远远超过GDP人们说它是中国经济的支柱,啊在我看来发展到一定程度之后,它就从支柱转向来,细胞实际上你在不断剥夺各行各业的它的营养,你在剥夺年轻人营养,年轻年轻人就不爱生孩子,收不起你,多多实业的营养实业是发展不起来制造业,大家就觉得这个这个制造业发展就会受到了很大的挤压,各行各业都受房地产的排挤,因为它获得资源的能量太强大,就像癌细胞一样,那这么发展下去,你这个国家GDP的含金量都是地产了,这个国家还怎么玩,那不那不成了当年日本了。

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