房地产这个曾经活跃无比的产业也变得必，洋洋我们知道当下的房地产已经与经济深度绑定，甚至说是深度绑架也并不过分，房地产的燥热膨胀对经济的影响很大，房地产低迷这影响也很大，从今年3月以来，监管层也只能默许各个地方开始，毫无疑问今年也将是救房企救楼市最为急切的一年，从国家到地方从一二线到345线，从东部到中西部和东北片区，基本权限就是截止，今天排队宣告救市的城市已经超过100个，但遗憾的是绝大多数的城市成交量越就越低，市场越就越悲观，而在最近一段时间作为楼市调控模范生的长沙。一系列救市政策，而昨天刚公布的政策堪称亮眼，5月11日，长沙发布了推进租赁住房供给盘活存量房的试点实施方案，该方案指出，业主可以通过与试点企业签订协议，由长沙住房租赁监管平台进行监管，将存量房盘活工作，租赁住房，运营年限时间不低于10年更。重要的是下面这点方案施行之前已实现，网签备案交房或以办理不动产登记的房屋，盘活工作，租赁住房后不纳入家庭住房套数计算在协议履约期内的租赁住房信息，将在不动产登记系统中进行标注并确保履约，该方案的目标是进一步加快盘活存量房工作，租赁住房试点通过盘2025年末筹集租赁住房不少于15万套简单来说这个就是方案，就是不管是谁，不管有一套房子还是两套三套，只要把这些房子都出租出去，就算无房刚需就能继续买房，而这个方案显然是经过深思熟虑的，比如政策要求是租赁合同不低于10年，这对租房市场形成了长期稳定的供给，我们知道法律规定买卖不破租赁这些房屋的买卖不受限制，但房子租约依旧要继续履行，不能够因为卖房而把租户清掉，一旦违约就是失信，这可是要进入失信名单的，其次这个租赁合同不能说成立就成立，要到住建局和市监局备案，还要标注为长期租赁住房。价格政府监管不是完全业主说了算，最后还要依法纳税，这些限制其实就是防止一些大聪明，左手倒右手，把房子常租给自己人，以此冲破限购政策，现在把房子租出去还要纳税，这样的话长租房的住宅的可能性就会大大降低了，不知道大家是否还，记得4月的时候，长沙官方在市民留言栏中就明确说了不会放松调控，但是豪言壮志还没过几天，长沙就直接放出了放松的政策，态度变化可谓非常巨大，而到目前为止，长沙已经出现了三次对楼市政策的放松，第1次是今年4月20日湖南政府发布关于实施强省会战略，支持长沙市高质量发展放宽人才落户限制具有大专及以上学历，在长沙就业人员可及时申报落户享受在长沙购房资格，第2次是最近的5月7日，长沙市对家庭购买第2套房的间隔时间进行了优化调整首套房网签或取证满4年可购买二套房而在此之前长沙市限购区域内家庭购买第2套则需要取证，满4年网签备案需要满6年第3次就是我们上面所提到的，让业主通过签订租赁住房协议的方式获得购房资格，对拥有房产的人取消限购，为什么长沙也要开始救市了呢？首先第1个因素是监管层对房地产的巨大态度转变以及金融政策的转变，当然还有。长沙的房地产市场目前表现，其中住宅销售面积347.87万平方米，下降18.8%居克而瑞的统计，五一期间长沙内5区商品住宅供应为零，网签建面约12.9万方，同比去年下跌33%，与此同时集中开盘项目仅6个供套房源成交290套，平均去化仅有约53%，不过在第7次人口普查中，长沙在2010年到2020年新增了300万常住人口，长沙10年人口增量。具有垄断性优势，在全国也非常突出，还有2021年跟2020年相比，长沙新增了17.85万常住人口，在全国名列第六，这可能意味着长沙目前的市场低迷，不是因为人口因素更多的可能是整个市场对房地产的信心不足，另外对于长沙的第3次就是自建房坍塌事件，可能也是另一个直接推动力，很显然长沙肯定要开展一次浩浩荡荡的清查违规自建房，甚至违规改建房的行动，这样的话长沙租赁市场供需将会打乱，需求猛增而供应不足，如果不在供给侧想办法长沙，租房价格很可能会迎来一波上涨潮，不利于地方的经济社会稳定从市场。目前是很多新进城市的外来人员租房需求旺盛，而供给端可能受到干扰，另一端是有住房的人长期空置，基于各种各样的原因不愿意对外出租，锁定出租时间10年以上，能够增加空气稳定租房者的预期，有利于长期稳定租房租赁市场，另一方面有很多想改善或者还有购房需求的人，手中本来就有资金，能够再买一套，但是限于资格没法下手，而这个政策一出无疑能够有效激发这部分购买力，所以这条新政主要是针对长沙本地的改善人群，外地人依然不能进入长沙炒房，这也抑制了房价过快上涨，也就是说这套就是逻辑居然还能与房住不炒的精神高度契合。底层逻辑说白了还是鼓励囤房，鼓励有房的人继续买房，这个和此前一些城市的救市政策非常的相似，只不过会更高明一些，比如佛山满5年的商品房不进入限购，什么意思呢就是说，别管现在这个人有几套房，只要持有这些房子超过5年，那么就可以继续再买，而且在买房都按首套房来算首付和利率，还有苏州针对二手房的政策冲榜二手房限售时间由5年改为三年，也是为了让有房子的人可以更快地卖房，目的就是为了释放大量的改善需求，显然楼市的松绑方向已经转向，到了非刚需的身上，这些政策都是倾向于有房子的人去做房。这说明了两种情况，一种可能是刚需人群大量减少，一些城市面临的库存压力很大，需要更多的人购房，但是这些城市本身吸引人口的能力就不够强，只能让原本已经有房的本地住户再度进行购房，另外因为已经买房一族也属于楼市既得利益者，他们更加倾向于相信楼市的利好，这个时候也更加容易入手，另一种情况则是刚需人口虽然不少，但是当地可能因为房价过高等其他原因楼市的主体已经是改善型人群，目的是希望这些人可以更多的换，房也就是卖掉房子再买，房子通过换房可以增加流动性，实现内循环，而给当地住户进行楼市的冲榜。更直白的说，那就是不会让本地人从楼市获利后资金流入到外地，总之无论怎么说现在越来越多的城市进入存量房市场，其中多数为三四线城市，也不乏一些二线城市，当市场不再由刚需主导也就意味着一个事实，那就是购买力不是来自收入，而是来自那些卖掉的房子来自那些本身就有房子的人，目前很多城市还在酝酿放松的政策，或早或晚都会来其中一部分城市之所以还没出台，是因为没有找到合适的政策出口，既能满足房住不炒又能达到放松限购的目的，而长沙这次政策带来的影响，显然不会仅限于长沙本地有很多城市，肯定会进行研究和借鉴。